Vermietung versteuern: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG)
Eine vermietete Wohnung bringt Miete – aber auch Steuerpflichten. Die gute Nachricht: Der Fiskus lässt dich viele Kosten gegenrechnen. Ob zusätzlich Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung anfallen, hängt von deinem Versicherungsstatus ab.
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig (§21 EStG)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den sieben Einkunftsarten des Einkommensteuergesetzes. Versteuert wird nicht die Miete selbst, sondern der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten. Dieser Überschuss erhöht dein zu versteuerndes Einkommen und wird mit deinem persönlichen, progressiven Satz besteuert.
Sozialversicherung und Umsatzsteuer: auf den Einzelfall kommt es an
- •Rentenversicherung: Einkünfte aus privater Vermietung unterliegen grundsätzlich nicht der gesetzlichen Rentenversicherung.
- •Kranken- und Pflegeversicherung: Bei freiwillig gesetzlich Versicherten können Einkünfte aus Vermietung bei der Beitragsbemessung berücksichtigt werden (§240 SGB V). Für pflichtversicherte Beschäftigte und privat Versicherte gelten andere Regelungen.
- •Umsatzsteuer: Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§4 Nr. 12 UStG). Für bestimmte Vermietungsleistungen, insbesondere kurzfristige Beherbergung, gelten Ausnahmen.
- •Progression: Die Einkünfte heben deinen Steuersatz auf das übrige Einkommen – das ist der eigentliche Effekt.
Verbilligte Vermietung an Angehörige
Bei verbilligter Wohnraumvermietung gelten besondere Regeln. Beträgt das Entgelt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, wird die Überlassung steuerlich in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt – die Werbungskosten sind dann nur anteilig abziehbar. Bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung gilt die Überlassung ab mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete als vollständig entgeltlich. Im Bereich zwischen 50 und 66 Prozent kann eine Totalüberschussprognose erforderlich sein.
Was du als Werbungskosten absetzt
- •Gebäude-AfA – die jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert (typisch 2 % oder 3 %).
- •Schuldzinsen für den Immobilienkredit (nicht die Tilgung).
- •Instandhaltung & Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer.
- •Nicht umgelegte Nebenkosten und Fahrten zur Immobilie.
Die Anlage V
Mieteinnahmen und Werbungskosten trägst du in der Anlage V deiner Einkommensteuererklärung ein – je Objekt eine Anlage. Der ermittelte Überschuss fließt in die Gesamtberechnung deiner Einkommensteuer ein.
Mit Finavero Vermietung sauber trennen
In Finavero (Pro) erfasst du Mieteinnahmen als eigene Einnahme-Art. Sie werden nach den hinterlegten Rechenannahmen in der unverbindlichen Modellrechnung berücksichtigt: einkommensteuerpflichtig mit Progression, ohne Ansatz in der SV- und USt-Rücklage. Ob und in welchem Umfang Mieteinnahmen bei dir steuer- oder beitragspflichtig sind, hängt von deinen persönlichen Verhältnissen ab – insbesondere bei freiwillig gesetzlich Versicherten kann die Beitragsbemessung abweichen.
Häufige Fragen
Sind Mieteinnahmen steuerpflichtig?
Ja. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig (§21 EStG) und erhöhen dein zu versteuerndes Einkommen. Versteuert wird der Überschuss: Mieteinnahmen minus Werbungskosten.
Zahle ich auf Mieteinnahmen Sozialversicherung oder Umsatzsteuer?
Das hängt von deinem Versicherungsstatus ab. Einkünfte aus privater Vermietung unterliegen grundsätzlich nicht der gesetzlichen Rentenversicherung. Bei freiwillig gesetzlich Kranken- und Pflegeversicherten können Einkünfte aus Vermietung jedoch bei der Beitragsbemessung berücksichtigt werden (§240 SGB V); für pflichtversicherte Beschäftigte und privat Versicherte gelten andere Regelungen. Die langfristige Vermietung von Wohnraum ist grundsätzlich nach §4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei – für bestimmte Vermietungsleistungen, insbesondere kurzfristige Beherbergung, gelten Ausnahmen. Die Einkünfte erhöhen über die Progression deinen persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen.
Was kann ich bei der Vermietung absetzen?
Als Werbungskosten zählen u. a. die Gebäudeabschreibung (AfA), Schuldzinsen für den Immobilienkredit, Instandhaltung und Reparaturen, Verwaltungskosten, Grundsteuer und nicht umgelegte Nebenkosten. Sie mindern den steuerpflichtigen Überschuss. Bei verbilligter Vermietung unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete sind die Werbungskosten nur anteilig abziehbar (§21 Abs. 2 EStG).
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